Décloisonner la ville

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À l’heure où l’étalement urbain semble inarrêtable et que la population des villes devrait atteindre plus de sept milliards d’habitants autour de 2050, malgré des infrastructures souvent saturées et à refaire, il est urgent de renouer le lien entre développement immobilier et mobilité durable.

 

Transformer le centre-ville

Les changements démographiques transforment la manière d’habiter les cités. Les centres-villes continuent de croître, le nombre de ménages  d’une seule personne y explose, les conducteurs y sont proportionnellement moins nombreux (une caractéristique des millénariaux), mais ces quartiers restent moins attractifs pour les familles qui, souvent, préfèrent les quitter pour la banlieue. Car le cœur des villes est rendu inabordable, moins vert ou encore moins bien pourvu en matière d’infrastructures (écoles, garderies, etc.). Il est donc crucial de repenser la manière de développer l’immobilier en tenant compte des usages mixtes et de la mobilité intégrée.

 

Investisseur urbaniste

Professeur émérite à l’Université Paris-Dauphine, Pierre Romelaer a passé au crible le développement rapide et souvent anarchique des mégapoles chinoises. Il en ressort que nombre de ces villes sont de simples banlieues-dortoirs constituées d’une forêt d’immeubles résidentiels enclavés qui requièrent toujours plus de routes pour les relier aux zones économiques où se rendent chaque jour les travailleurs. « On a tendance à regarder les quartiers (d’affaires, populaires, de loisirs ou complets, c’est-à-dire intégrant tous les services et usages) comme des entités séparées d’un certain “type”, avec une activité principale (ou deux), ce qui entraîne ces besoins en mobilité », résume Pierre Romelaer.

Pour mieux conjuguer immobilier et mobilité durable, « les investisseurs immobiliers peuvent faire partie de la solution », estime Alain Dumaine, vice-président principal et chef des risques chez Ivanhoé Cambridge. D’une part, en simplifiant le flux des habitants dans leurs communautés, par exemple en prévoyant des espaces publics marchables, en améliorant les plans de transport ou encore en augmentant la densité des quartiers grâce aux usages mixtes (des zones à la fois résidentielles et commerciales). Ensuite, en priorisant la mobilité dans leur décision d’investir : il faudrait alors anticiper l’impact des véhicules autonomes et électriques, ou encore privilégier de nouveaux marchés, dont celui des logements sociaux.

 

Quelles solutions?

Pour sortir de ce paradigme éculé, les développeurs immobiliers auraient avantage à faire cohabiter les activités et les différentes catégories sociales de population dans une même zone. Et pour ce faire, les développeurs doivent chercher à déterminer les besoins en mobilité des quartiers voisins, mais aussi les solutions informelles déjà utilisées (covoiturage, Uber, etc.). Dès lors, cette volonté d’inclusion et de mobilité au service de tous ne pourra que se traduire par un urbanisme plus humain et plus durable.

 

Cet article est basé sur la session de travail donnée au Sommet Movin’On 2019 « Il faut tout un village : réunir la mobilité et l’immobilier pour propulser la durabilité sociale » par Andrée De Serres (Université du Québec à Montréal), Pierre Romelaer (Université Paris-Dauphine), Alain Dumaine (Ivanhoé Cambridge), Josée Chiasson (Ville de Montréal).